Contrato Preliminar: Conceito, requisitos e execução

Conceito

Contrato preliminar é aquele contrato em que ambas as partes ou até mesmo uma delas, se comprometem a celebrar futuramente outro contrato, que será o principal. De acordo com Maria Helena Diniz, o contrato preliminar é:

O pactum de contrahendo (contrato promessa), pelo qual se assume a obrigação de contratar em certo momento e em determinadas condições, criando o contrato preliminar uma ou várias obrigações de fazer, mesmo quando o contrato definitivo originar a obrigação de dar.

Para o Código Civil, essa espécie de contrato equivale à promessa ou ao compromisso de se realizar outro contrato, que ainda está por ser definido. Ou seja, sua estrutura equivale ao contrato de promessa de compra e venda de imóveis. Mas atenção, não se pode confundir negociações preliminares, pois essas antecedem o contrato preliminar.

Requisitos do Contrato Preliminar

De acordo com o art. 462 do Código Civil:

O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

Ou seja, deverá conter o nome das partes envolvidas, o objeto objetivado, o preço, as obrigações e direitos, a data da conclusão ou da celebração do contrato definitivo.

Além disso, nessa promessa as partes fazem um acordo para a posterior efetivação de um contrato definitivo, que terá, então, a forma exigida pela lei. Se o contrato em questão precede a compra e venda de imóvel, terá a forma de um compromisso por instrumento particular, enquanto a venda propriamente dita virá formalizada por escritura pública.

Execução do contrato

Como previsto no art. 463 do Código Civil:

Concluído o contrato preliminar, com observância no disposto do artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra parte para que o efetive.

Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.

Negando-se à outorga do contrato definitivo, resta ao contratante socorrer-se da execução judicial. O interessado ingressará com a ação visando substituir a vontade do devedor, servindo a sentença para condená-lo a prestar a declaração, a completar o ato jurídico, ou então, valendo o mesmo efeito da declaração de vontade não emitida.

No at. 464 do Código Civil garante a execução forçada, dispondo que:

Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.

Essa exceção presente na parte final do dispositivo diz respeito às obrigações intuitu personae.

O direito está no art. 465:

Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.

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