Direito de Vizinhança – Tudo que você precisa saber!

O direito de vizinhança é mais comum do que pensam. Quase todos os dias você tem contato com alguma “briga” entre vizinhos (se você não tem contato, a “briga” é com você). Brincadeiras à parte, o direito de vizinhança está presente em nossa sociedade, possuindo regramentos que iremos estudar de forma mais detalhada a seguir. Vamos nessa!

O que é o Direito de Vizinhança?

De modo geral, falamos de regras que limitam o direito de propriedade, com o intuito de evitar conflitos entre os donos de prédios, melhorando o convívio entre eles. Aqui constituem obrigações propter rem, ou seja, acompanham a coisa.

O artigo 1277 do Código Civil dispõe que:

O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha

Esses atos que prejudicam à propriedade podem ser classificados como ilegais, configurando um ato ilícito, assim como abusivo, quando causam certos incômodos ao vizinho, mas estão nos limites da propriedade, por exemplo, barulho excessivo.

Além disso, temos os atos lesivos, que causam dano ao vizinho, mas, não decorre do uso anormal da propriedade, por exemplo, uma indústria no qual a fuligem polui o ambiente.

Resumindo, os atos ilegais e abusivos ocorrem através do uso anormal da propriedade, ultrapassando certos limites. Mas como verificar essa normalidade? Bom, é analisada a zona de conflito, juntamente com os costumes locais, já que um bairro residencial e outro industrial são completamente diferentes.

Vale ressaltar que o fator histórico é bem relevante, pois a pessoa que comprou o imóvel próximo de estabelecimentos barulhentos não tem o que reclamar. Ou seja, os primeiros a se instalarem no local determinam a sua destinação, mas, essa teoria não é absoluta, os proprietários não podem se valer somente da anterioridade para justificar o barulho ao vizinho.

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Como solucionar problemas com os vizinhos?

É necessário entender que as reclamações somente serão atendidas se os danos forem intoleráveis. Ou seja, o juiz primeiramente deve determinar a redução do barulho para que se torne suportável ao homem. O artigo 1279 do Código Civil diz que:

Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas, se tornarem possíveis.

Porém, se a redução do dano não for possível, o juiz determinará a cessação da atividade causadora do dano, ou seja, o fechamento da indústria, por exemplo.

Se por um acaso a atividade for essencial e de interesse social, o causador do dano deve pagar indenização ao vizinho, de acordo com o artigo 1278 do CC. A ação nesses casos é cominatória, que pode ser ajuizada pelo proprietário, pelo possuidor ou pelo compromissário comprador. Porém, se o dano for consumado, caberá uma ação de ressarcimento de danos.

O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente

Artigo 1280 do CC

Árvores Limítrofes

De acordo com o artigo 1282 do Código Civil, 

A árvore, cujo o tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes

Ou seja, pode o proprietário do terreno invadido pelas raízes ou ramos de árvores que ultrapassarem a estrema do prédio, cortá-los até o plano divisório.

Além disso, o vizinho tem direito aos frutos que caírem naturalmente no solo de seu imóvel, se este for particular. Caso esses frutos caiam em propriedade pública, o proprietário continuará sendo seu dono.

Nesse sentido, se a árvore for comum entre os vizinhos, os frutos e o tronco, pertencem também a ambos os proprietários, não podendo ser arrancados sem o consentimento do outro.

Passagem forçada

O artigo 1285 do CC deixa claro que, caso o dono do prédio não tenha acesso a via pública, nascente ou porto, pode mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

Lembrando que esse direito só será válido se o encravamento for natural e absoluto, ou seja, se houver uma saída mesmo que penosa, não pode o proprietário exigir do vizinho outra passagem. Ademais, se houver alienação parcial do prédio e uma das partes ficar sem acesso à via pública, cabe a outra parte tolerar a passagem.

Por outro lado, se não existir acordo, o juiz determinará a passagem pelo imóvel que possua uma maior facilidade em dispor.

Quanto aos cabos e tubulações

Mediante o recebimento de indenização que atenda também a desvalorização da área remanescente, o proprietário deve tolerar a passagem de cabos e tubulações em proveito de seus vizinhos, caso seja impossível realizar de outro modo.

Logo, o proprietário pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso, bem como seja removida posteriormente, à sua custa, para outro local do imóvel, como bem dispõe o parágrafo único do artigo 1286 do CC. 

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Das águas

O artigo 1.288 do CC dispõe que “o dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior”.

Além disso, o artigo 1.290 prevê o direito às sobras das águas nascentes e pluviais dos prédios inferiores, que poderão utilizá-las através de servidão.

Ou seja, o proprietário do prédio superior não pode poluir as águas indispensáveis às necessidades primordiais dos possuidores dos imóveis inferiores e deverá recuperar ou ressarcir os danos pelas demais que poluírem.

O artigo 1.292 do mesmo Código diz que:

O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido. 

Limites entre prédios e direito de tapagem

O proprietário tem direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, seja ele urbano ou rural, podendo constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo de forma proporcional entre os interessados as respectivas despesas. 

Ou seja, é interesse do proprietário de um prédio que se estabeleça os limites extremos de sua propriedade, beleza?

Para solucionar as confusão envolvendo linhas divisórias, a ação cabível é a demarcatória, que não se confunde com ações possessórias e reivindicatórias.

Após entrar com essa ação, o juiz irá delimitar as áreas de acordo com a posse justa e, no caso da mesma não ser provada, o terreno será dividido em partes iguais entre os prédios ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro, como bem disposto no artigo 1298 do CC.

Por outro lado, entende-se que os tapumes pertencem a ambos os proprietários, no qual devem arcar com as despesas de conservação e construção em partes iguais.

Como funciona meu direito de construir?

1. Limitações e responsabilidades

Dispõe o artigo 1.299 do CC que:

O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos

Ou seja, todo proprietário deve ressarcir o seu vizinho pelos danos causados pela construção, podendo este último utilizar ação de indenização, na qual provocará a ocorrência do dano e o nexo de causalidade com a construção.

Lembrando que os construtores, arquitetos e empresas que prestam serviços de construção civil respondem solidariamente com os proprietários pelos danos causados pela obra, tendo em vista que são técnicos habilitados para a realização de tal construção. 

Caso os danos ocorram devido à imperícia ou negligência do construtor, o proprietário pode utilizar de ação regressiva para o construtor, fazendo o mesmo pagar sozinhos os danos.

2. Abertura de janelas vizinhas

O artigo 1.301 do CC prevê que: 

É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho

Logo, tem-se como finalidade resguardar a intimidade das famílias, mas, não são proibidas pequenas aberturas para luz e ventilação.

O proprietário pode, no período de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio. Encerrado o prazo, não poderá realizar edificações sem atender ao dispositivo do artigo 1.301 do CC, muito menos impedir ou dificultar o escoamento das águas da goteira conforme previsto no artigo 1.302 do CC.

3. Águas e beirais

O artigo 1.300 do Código Civil dispõe que,

O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho

Ou seja, as águas pluviais devem ser despejadas no solo do proprietário e não no do vizinho, uma vez que este só está obrigado a receber as águas que de forma natural correm para seu prédio.

4. Paredes divisórias

Não podemos confundir com os muros divisórios, que são elementos de vedação regulamentados junto aos tapumes. As paredes divisórias integram a própria estrutura do edifício e constituem elementos de vedação e sustentação.

Aquele que primeiro construir possui a possibilidade de assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder o direito de haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.

5. Uso do prédio vizinho

De acordo com o artigo 1.313:

O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:

I – dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;

II – apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.

Portanto, a única restrição que o proprietário pode fazer é a estipulação de horários. Lembrando que se o vizinho causar dano ao adentrar no imóvel, tem a responsabilidade de repará-lo.

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